Bảo trì công trình xây dựng (bảo trì tòa nhà) là quá trình hoạt động đảm bảo tòa nhà và các loại tài sản giữ được hình thức và hoạt động với hiệu quả tối ưu.
Tuy nhiên, việc bảo trì các công trình xây dựng hiện nay vẫn chưa được chú trọng và thực hiện đầy đủ dễ dẫn đến hư hỏng, xuống cấp và giảm hiệu suất. Từ đó gây ảnh hưởng đến sức khỏe và sự đe dọa an toàn của người sử dụng, người cư ngụ và những người khác trong khu vực lân cận.
Lợi ích trong việc bảo trì công trình
Tùy thuộc vào thiết kế, chất lượng vật liệu và tay nghề nhóm lao động cũng như chức năng và vị trí các tòa nhà sẽ xuống cấp ở các mức độ khác nhau. Sẽ không có tòa nhà nào là không cần bảo trì, nhưng chất lượng thiết kế và tay nghề đội ngũ kỹ thuật bảo trì có thể điều chỉnh theo mức độ yêu cầu.
Nhìn chung, hoạt động bảo trì công trình có thể:
- Ngăn chặn quá trình xuống cấp và hư hỏng
- Duy trì sự ổn định và an toàn của cấu trúc công trình
- Ngăn ngừa các thiệt hại không đáng có do khí hậu, thời tiết hoặc do thói quen sử dụng
- Tối ưu hóa hiệu suất công trình
- Đưa ra thông báo kế hoạch cải tạo, tân trang hoặc thêm các tòa nhà mới
- Xác định nguyên nhân các hư hại để ngăn ngừa sự tái xuất hiện hay lặp lại của sự cố
- Đảm bảo tiếp tục tuân thủ các yêu cầu theo luật định
Để công tác bảo trì công trình, tòa nhà đạt hiệu quả cao nhất, các tổ chức; đơn vị cần xây dựng kế hoạch bảo dưỡng định kỳ. Ở mức độ cơ bản nhất, hoạt động bảo trì bao gồm các thói quen giám sát hàng ngày và triển khai bảo trì định kỳ hàng tuần, hàng tháng, 6 tháng hay hàng năm, thường niên,…
Đối với thời gian bảo trì định kỳ xa hơn như một năm, các kiến trúc sư, kỹ sư, các nhà khảo sát có thể tham gia để kiểm tra cấu trúc và các hư hỏng nghiêm trọng khác (đặc biệt đối với các tòa nhà công trình kiến trúc quy mô lớn, tòa nhà lịch sử, công trình trọng điểm,…). Cùng với kế hoạch bảo trì dài hạn có thể được sửa đổi và cập nhật trong mỗi kỳ bảo trì.
Tham khảo:
5 yếu tố cốt lõi trong quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng
Quy trình bảo trì công trình xây dựng cho Nhà thầu
Những điều cần biết về bảo trì công trình xây dựng
Các loại bảo trì công trình xây dựng phổ biến
Các loại bảo trì nói chung và bảo trì công trình xây dựng nói riêng được phân loại thành các dạng bảo trì như sau:
Bảo trì theo kế hoạch
Được thực hiện thường xuyên, chẳng hạn như bảo dưỡng máy thông gió, hệ thống điều hòa, hệ thống cấp thoát nước trong tòa nhà,…
Bảo trì phòng ngừa
Hoạt động bảo trì được thực hiện nhằm giữ cho thời gian vận hành máy móc, thiết bị đó kéo dài tuổi thọ. Ví dụ như việc thay thế các tấm lợp bị nứt trước mỗi mùa mưa bão, thời tiết khắc nghiệt,…
Bảo trì sửa chữa
Hoạt động bảo trì liên quan đến việc sửa chữa các thiết bị hay máy móc đã gặp sự cố hỏng hóc. Ví dụ như sự cố hỏng cửa, ống nước, hệ thống xả,…
Bảo trì tiền tuyến
Hoạt động bảo trì này liên quan đến việc duy trì công trình trong khi vẫn đang được sử dụng. Ví dụ như sơn sửa lại ngoại thất bên ngoài công trình, vá lỗ hổng tường do tác động bên ngoài,…
Bảo trì chủ động
Công việc bảo trì được thực hiện để phòng tránh các sự cố, hỏng hóc hoặc để xác định các khả năng có thể dẫn đến việc hỏng hóc công trình
Bảo trì tin cậy
Là sự kết hợp của các chiến lược bảo trì được sử dụng để đảm bảo tài sản vật chất tiếp tục hoạt động chính xác
Bảo trì định kỳ
Là dạng bảo trì phòng ngừa được thực hiện theo khoảng thời gian đã định trước, dựa vào sần lần vận hành, số chờ chay, thời gian sử dụng,…
Bảo trì có kế hoạch và bảo trì phòng ngừa (PPM) đôi khi được kết hợp với nhau để phân biệt với bảo trì ngoài kế hoạch được thực hiện để ứng phó với sự cố. PPM có thể được lên lịch theo lịch PPM.
Công việc cụ thể của hoạt động bảo trì công trình, tòa nhà
- Sơn và trát ngoại thất
- Sửa chữa cảnh quan và làm vườn
- Sửa chữa, lát mới nền
- Sửa chữa cửa sổ, cửa ra vào
- Xử lý thông tắc rác
- Sử dụng tẩy rửa loại bỏ các khu vực nấm mốc
- Thông tắc máng thoát nước
- Kiểm tra đồ mộc
- Xử lý ánh sáng
- Kiểm tra hệ thống ống nước
- Dịch vụ bảo trì tòa nhà
- Xử lý tường nứt, nghiêng, thấm
Phương pháp “xử lý mềm” trong bảo trì công trình
Một điều quan trọng đó là các nhà cung cấp dịch vụ bảo trì cần tham gia vào việc cung cấp thông tin cụ thể cho đơn vị quản lý tòa nhà về cách thức triển khai bảo trì trước khi thực hiện.
Thuật ngữ xử lý mềm đề cập đến chiến lược được áp dụng để đảm bảo quá trình chuyển đổi từ phá dỡ xây dựng sang “bảo trì không phá dỡ” và hiệu suất được tối ưu hóa.
Bảo trì nội bộ hoặc dịch vụ thuê ngoài
Hoạt động bảo trì công trình có thể được thực hiện bởi đội ngũ kỹ thuật bảo trì nội bộ hoặc có thể được thuê ngoài. Đối với các dự án như PFI, hoạt động bảo trì có thể là một phần của hợp đồng bao gồm thiết kế, xây dựng và vận hành.
Tùy thuộc vào quy mô của tổ chức và nhiều bộ phận tham gia có liên quan đến việc ra quyết định và phân bổ trách nhiệm bảo trì. Một điểm chung mà tất cả bộ phận ra quyết định đều có đó là bảo trì công trình xây dựng được coi như là một dịch vụ được cung cấp và chi phí bắt buộc cho một đơn vị.
Nhu cầu về quản lý cơ sở vật chất, bảo trì công trình xây dựng đã xuất hiện và phát triển như một hoạt động thuộc ngành xây dựng trong những năm gần đây, Lý do bởi tốc độ thay đổi và phát triển của môi trường xây dựng cũng như xu hướng đối với dịch vụ thuê ngoài trong việc thực hiện vận hành và bảo trì theo hợp đồng đã cung cấp.
Tham khảo thêm các nội dung:
Các nguyên tắc an toàn khi sử dụng thiết bị công trình trong xây dựng
Những hiểu biết cơ bản về hoạt động bảo trì trong tòa nhà
Checklist công việc của một nhân viên bảo trì tòa nhà
16 thiết bị máy công trình hạng nặng thường sử dụng trong xây dựng
